2019 中央一号文件: 全面推进农村集体建设用地入市

北京征地拆迁史律师 2019-03-08 14:47

北京京坤律师事务所史西宁律师

2月19日，中共中央、国务院发出《关于坚持农业农村优先发展 做好“三农”工作的若干意见》，这也是第16个指导“三农”工作的中央一号文件。文件指出，今明两年是全面建成小康社会的决胜期，如何通过农村土改让农民富起来，北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师带领大家一起解读“三农”工作的中央一号文件。

该“文件”从八个方面指导“三农”工作，包括：聚力精准施策，决战决胜脱贫攻坚；扎实推进乡村建设，加快补齐农村人居环境和公共服务短板；发展壮大乡村产业，拓宽农民增收渠道；全面深化农村改革，激发乡村发展活力等。

若干意见首次提出，允许承包土地的经营权担保融资，并要求坚持农村土地集体所有、不搞私有化，坚持农地农用、防止非农化。

若干意见还提出，要进一步深化农村土地制度改革，颇为引人关注。由于社会环境发生变化，当前，农村土地制度改革领域也发生着重大变化。十九大报告中指出：“保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。”这是自农民承包地“三权”分置以来，中央在完善农村土地经营制度方面的又一重大举措。

农户进城落户 承包地不用再交回

《新农村土地承包法》规定：承包期内，发包方不得收回承包地。国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。

旧 法要求进城农民进城以前，应以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件，修改后的法律删除此条，修改为由进城农户自主选择如何处分土地承包经营权，可以 按照自愿有偿原则，依法将土地承包经营权转让给本集体经济组织其他农户，也可以自愿有偿地将承包地交回发包方，也可以流转土地经营权。

耕地的承包期届满后再延长三十年

《新 农村土地承包法》规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年， 草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。这无疑给农民朋友吃了一粒定心丸，新法增加了耕地承包期届满后再延长三十年的规定，也就是说在原有三十年耕 地承包期的基础上再延长三十年，最高可到六十年。

土地经营权可作担保

《新 农村土地承包法》规定：承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包 方备案，可以向金融机构融资担保。一个方面，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，就是承包方自己就可以用土地承包经营权向金融机构融资担 保。另一方面，土地经营权流转的受让方，通过流转取得的土地经营权，经过承包方的书面同意并向发包方备案，也可以向金融机构融资担保。

农村土地制度改革呈加速态势

2018年12月，随着《土地管理法修正案草案》（下称《草案》）提请全国人大常委会审议，农村土地制度改革逐渐有加速态势。

为 破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，《草案》删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；为缩小土地征收范围、规范土地征 收程序，限定了可以征收集体土地的具体情形，补充了社会稳定风险评估、先签协议再上报征地审批等程序；为完善对被征地农民保障机制，修改征收土地按照年产 值倍数补偿的规定，强化了对被征地农民的社会保障、住宅补偿等制度。

农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，也为外界俗称为农村三块地改革试点。经全国人大常委会授权，正式启动于2015年3月，限定在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区。

北京京坤律师事务所史西宁律师认为“如果集体经营性建设用地直接入市，而不需要像过去那样先收归国有，这样做有多种效应。”

第一，它增加了产业用地，现在搞特色小镇，搞乡村振兴，地从哪来？这就是一个有效渠道；

第二，增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得比较少，以后有望改变；

第三，改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法，它们需要更多考虑转型，这也是增量效应。

集 体经营性建设用地入市改革对乡村振兴有非常重要的促进作用，对于房地产市场，目前还不会构成非常大的影响。这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商 品房的，而是用于工业、商业等用途，虽然也会有租赁房、廉租房等，但是不会对商品房造成很大冲击。但是集体建设用地的入市应当具有严格的监督程序，否则可 能会导致基层腐败的进一步扩张。