爱土拆迁律师团 2019-03-03 05:28

“律师，我们家的院落有好大一块，征收方说不补偿，那我至少得损失一半以上的补偿款，这不公平啊。我不同意签字，征收方就折价补，这也不够啊。”

上述对话，是我们在旧城区或城中村改造中经常听到的。由于历史遗留问题，有不少被征收人是有房有院。院落可拓宽居住区域，可种树养花，在其中生活趣味繁多。然而在征收项目启动后，征收方对于被征收人进行的补偿主要在于地上房屋，院落、空地的补偿问题鲜少提及。

那么对于长期居住、使用的空地、院落在征收中是否应当给予一定的补偿呢？下面爱土拆迁律师团结合具体案例为大家详细讲解。

合法拥有80平院落，政府拒绝补偿

位于天津市某城区的王先生拥有一套祖辈留下来的砖瓦房，两证齐全，而且房前还附有一块80平的院落，盛夏乘凉，寒冬赏雪，好不惬意。然而2018年11月，当地计划进行旧城改造。住了一辈子的祖屋将要面临拆迁，王先生一家心中虽有不舍，但为了公共利益，决定积极配合拆迁工作。

可是拿到评估报告的时候，王先生傻眼了，原来自家的院落并没有被评估。而此时，周边地产市场价已高达每平1万元。如此计算，王先生一家必将损失惨重。

王先生不服，急忙找拆迁方理论，然而拆迁方给出的理由却是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条中并未提到房屋院落如何补偿的问题。

一、院落该不该予以补偿呢？

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋的 方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

结合本案来看，王先生家中的院落和空地都是应该有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估并依法登记在内，然后进行合理补偿。拆迁方的说法明显有失偏颇。

二、院落补偿应该采用什么样的标准

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。

而有些地区也给出了具体的计算公式，如《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》第二十三条规定，徐州合法院落补偿价=（合法土地面积－合法建筑面积）×区位价×60%。

《渭南市城区房屋拆迁估价规则》第七条规定，渭南市合法院落补偿价=[土地拆迁补偿基准价×（1 ±综合因素修正系数）] ×补偿面积

由于各地房屋市场价格差异较大，每个地方的补偿标准都是不一样的。按照《信息公示条例》的规定，房屋征收的补偿价格需要进行公示，如果大家不清楚本地区的补偿价格，可以到拆迁办查看或者上本县国土资源局进行查询。

三、空地、院落未获得征收补偿时该如何救济呢？

我们可以根据拆迁的不同时期选择不同的维权方式

1.在征收前，对于国有土地上的院落、空地能确权的进行确权登记，取得国有土地使用权证书。

2.征收项目启动，收到评估报告后需要关注评估报告里的内容。有相关权利证书的院落但在评估报告中未体现该部分补偿的，可以在10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果不服的，可以在10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

3.对于依据该评估报告下发的补偿决定书需及时提起复议或诉讼，请求撤销该补偿决定书。

最后，爱土拆迁律师要提醒大家的是，国有土地上有院落的房屋和无院落的房屋的补偿标准原本应该有巨大差异。然而，无情的现实却是，大量的房屋征收评估报告根本不考虑院落补偿标准，完全等同无院落估价。这明显是不合理的。大家可以根据上述规定，通过法律途径进行维权，以免利益受损。